今年一季度，我国各大城市的商品房销售量出现放量。虽然房地产板块今年一季度的累计涨幅已经不小，但由于房地产市场销售回暖仍在继续，预计市场仍存在结构性投资机会

　　■东兴证券研究所郑闵钢

　　今年一季度，我国各大城市的商品房销量在去年的水平上出现放量。各城市商品房的销售在放量后基本上都能保持稳定，并且各城市的商品房可销售面积有所下降。截至３月２９日，北京、上海、深圳、杭州、福州、厦门、宁波和宜昌等城市的商品房可销售面积比年初平均下降了９．５６％。

　　受房地产市场回暖的推动，一季度Ａ股市场的房地产股票出现了领先于大盘的涨势。虽然房地产板块累计涨幅已经不小，但由于房地产市场销售回暖仍在继续，预计市场仍存在结构投资的机会。

　　房地产市场成交明显回暖

　　截至３月２９日，北京、上海、深圳、杭州、福州、厦门、宁波和宜昌等城市的商品房可销售面积比年初平均下降了９．５６％。

　　一季度，北京商品房销售面积已恢复到去年底的水平。新年以来，主要是在春节后，北京商品房销售量逐步回暖。到３月的最后一周，北京商品房的销售面积达到３７．７３万平方米，环比增长达５％，周销售面积回到去年１１月初的水平。

　　春节后，上海市商品房销售增长较快，连续７周环比增长。尤其是进入３月的最后一周，上海商品房销售面积达５９．７万平方米，创下了自２００８年以来的单周成交面积最大值。

　　深圳商品房成交面积已连续６周攀升，并在３月９日至３月１５日这一周创下了自２００７年下半年以来的最大值——达２０．２１万平方米。

　　杭州商品房的成交量波动比较大——春节期间缩量明显，春节后快速增长。目前，经过节后连续五周的回升，杭州商品房的成交量在３月的第一周超过１０万平方米，之后成交量一直在１０万平方米以上波动。

　　福州的住房刚性需求在年初得到一次集体释放，春节期间侨胞返乡潮的回流引发福州商品房销售的一个高潮。近期福州商品房成交量仍在增长。

　　厦门商品房销售的增长速度要快于北京、上海和深圳等城市——目前的周销售面积已数倍于去年底的周销售水平。

　　宁波商品房销售增长明显，除春节期销售有所减少外，其它周的销量都保持在较高水平。

　　宜昌作为中部三线城市，去年底商品房的销售维持在较低的水平。春节后，宜昌商品房销售开始快速增长，并从２月中旬开始，每周的销售面积都能达到１０万平方米以上。

　　一季度房地产板块走势强于大盘

　　截至３月２７日，１０６家房地产上市公司中有４２公布了２００８年年报。这４２公司的平均收益与２００７年相同。在这４２家中，有１６家的收益高于平均水平，占全部房地产上市公司的３８％。

　　受到房地产市场回暖的推动，一季度Ａ股市场的房地产股票出现了领先于大盘的涨势。从整个一季度的市场行情表现情况来看，２００８年１２月３１日，房地产板块的市盈率为２８倍，市净率为２．３６倍。２００９年３月２７日，房地产板块的市盈率已达３５倍，市净率为为３．４２倍。虽然房地产板块累计涨幅已经不小，但由于房地产市场销售回暖仍在继续，预计市场仍存在结构性投资机会。

　　二季度注重结构性的投资机会

　　房地产公司的股票在经过前期普涨后，目前上涨动力明显不足。但在商品房销售仍在回暖的情况下，投资者投资房地产股票的热情不断增长。我们认为经过前期普涨后，房地产公司在Ａ股市场中仍具有结构性投资机会。因为房地产公司的差异性很大：一是获取收益的方式存在差异；二是由于地区经济水平高低不同，房地产市场回暖快慢存在差异。这些差异为结构性投资机会创造了条件。

　　房地产公司主要的差异性表现在：每一家房地产公司都有着适合自己特点的经营方式。公司之间的差异主要体现在产品类型、获利方式和产品档次上。另外，房地产公司在公司大小、控投股东和市值上也存在差异性。这些差异性将给投资者带来投资机会。

　　从目前的情况来看，房地产公司在市场回暖中普遍受益，公司股价也均出现较大幅度的恢复性上涨。但我们注意到，各地的房地产市场的回暖程度存在差别，作为一线城市的上海、北京和深圳的商品房销售量回升较早、回升量较大，“每万常住人口人均周销售面积”分别达１７０平方米、１４３平方米和１５９平方米。而东部沿海城市的厦门、宁波和福州“每万常住人口人均周销售房面积”也很高，尤其是厦门比一线城市还要高，高达２５７平方米，宁波和福州也在１００平方米以上。而前几年涨幅较大的杭州、惠州以及中部欠发达地区的宜昌“每万常住人口人均周销售房面积”在１００平方米以下。

　　在具体的投资策略上，投资者主要关注三类公司：一是东部沿海经济发达城市的房地产公司。投资者可以多关注上海区域房地产板块和具有海西经济发展前景的福建区域房地产板块等。投资者同时也可以关注东部地区江浙二地优质房地产公司；二是全国性房地产公司。这些公司在经济发达的一线城市都拥有开发项目，大城市商品房销售回暖将更有利这些公司的恢复；三是出租类的工业园区类公司、可营运旅游资产公司以及土地一级开发企业等，这些公司有较好的租金或营业收入。